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别再借着供不应求继续炒,合肥潜在库存惊人!

  • 发布时间:2022-08-20 16:09:54

小Q导读:

差别化政策后的大规模供地,会否再掀土拍狂潮?

文|克而瑞研究中心 杨科伟、谢杨春

22日,合肥市国土资源局公告称将于29日网上集中拍卖23幅地,总出让面积2172.9亩地,参考总价高达69.3亿,其中市区12宗地、县域11宗地。24日,安徽省出台去库存意见,明确合肥需要保障供求平衡,控制房价过快上涨。继差别化信贷政策后,合肥市政府选择大规模集中供地,对市场供求影响几何?


需求、供给侧双管齐下,“维稳”供不应求格局的意图明显

此次政府如此大规模集中推地,以及22日出的信贷政策,无疑都是希望稳定当前合肥火热的市场。一方面在供给侧通过集中、大量供地,补充供应,利用供求平衡从本质上缓解房价过快上涨另一方面通过需求差别化信贷的调整,短期内合理控制投资、投机行为,挤出市场泡沫成分,快速给市场降温

政府出发点是好的,因为当前合肥市场的确严重供不应求,2016年前五月供求比为0.6,消化周期仅为2.3个月,表面上看,通过增加土地供应的确是缓解供求压力的办法之一,但就合肥市场真实情况而言,恐怕难有效果,可能还会造成相反的效果。


开工迟滞造成房源紧缺,近5年已售未建土地达3870万平方米

合肥商品房市场长期供不应求,房源紧缺的根本原因在于——

  • 合肥市对主城区商品房备案价实行“限价”制度,政府的定价方式是成本定价法,根据每块地的土地成本,加上一定建安、运营费用给出限价,企业拿地之后,价格达不到利润预期,开工、推盘积极性长期不高。

  • 过往几年房企囤地土地增值收益相当可观。从2011年以来9区土地成交楼板价来看,5年间涨了接近7倍,2016年平均楼板价已经达到7700元/平方米,虽然相比其他热门二线城市来看,仍有不少差距,但如此之快的涨幅足以让房企赚的盆满钵满,尤其目前合肥土地市场火热异常,土地仍有升值空间。

虽然近几年土地成交规模在递减,但土地成交面积仍远大于商品房销售面积。2012年表现尤为明显,合肥9区土地成交建筑面积是商品房销售的2倍。如今,市场火热、前景被一致看好,土地增值又如此显著,必然会带动企业新开工积极性,而这些已售未建土地形成的新增供应量将在未来集中上市。



需求端已作调整,短期供不应求难逆转,未上市存量将是隐患

合肥市场供不应求是不争的事实,也并不单单是土地供应不足造成的,部分开发商推按意愿不强,拉长开发节奏等也是主要原因。短期来看,未上市的量并不会立即反应出来,但长远来看,在需求端实行信贷化差异政策之后,仍然按照以往经验通过增加土地供应来缓解供不应求的局面,将会造成市场库存过大,根据2011年以来土地成交建筑面积和商品房成交面积之差,粗略估算目前合肥仍有近3000万平方米潜在库存(此处为高估值,并不是所有土地成交均转化为成交,且不包括退地等),按照现有销售节奏来看,消化周期已经超过20个月以上。因此,盲目的增加土地供应或将给未来合肥带来潜在库存激增风险。


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