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一份重磅调查 揭秘洛阳伊滨区楼市的真相!

楼主:洛阳新浪乐居 时间:2018-06-27 00:47:51


“伊滨区”三个字,相信作为洛阳人的你早已不再陌生。每当与它相关的市政规划或建设项目发布之时,这个名字便会活跃在洛阳市的各大报刊与本地微信公众号上,吸睛度完全盖过了其他城区。

 

“伊滨区”这三个字同时也是神秘的,因为这片区域距离市中心较远,平时上下班,周末外出休闲难得经过那个地方,它的变化与进展你未必知道。

 

如今恰逢《洛阳市城市总体规划(2008~2020)》审查通过十周年,伊滨区发展的第一个十年成果如何?区域楼市又发生了哪些变化?洛阳新浪乐居约您一起慢聊、深聊伊滨区与伊滨区楼市的昨天·今天·明天。

 

规划篇
大波规划就像TNT,一个个投向这片土地

1



博古才可通今,为了能透彻了解伊滨的真实现状,我们先一起回到伊滨区的设立之初。

 

伊滨区位于洛阳市区东南部,西邻世界文化遗产龙门石窟,北与佛教祖庭白马寺隔洛河相望,洛阳市城乡一体化示范区的重要组成部分。它的管辖范围北至洛河,南至万安山麓,西至二广高速,东至偃师高龙西边界,包括5个镇、106个行政村,总面积280平方公里,人口26万(2014年)。

 

伊滨区区位图


《洛阳市城市总体规划(2008~2020)》2008年4月先后经国家住建部、2009年6月省住建厅审查通过,2009年8月向社会公示,伊滨区以“伊南地区”身份正式进入公众视野,拉开了洛阳跨过伊河向东向南发展的序幕。

 

以下为伊滨区的三阶段发展目标

近期发展规划(至2010):伊南及早调整行政区划,将该地区纳入统一规划管理。进行前期准备工作,先行投资交通基础设施建设,为进一步开发作准备。


中期发展规划(至2015):伊南开发以工业为先导,在制度上采取措施,整体开发、统一集中建设。积极利用洛南的服务设施统筹考虑生活配套。


远期发展规划(至2020):伊南地区随着工业项目和就业人口的增加,建设居住生活服务设施,逐步减少在配套服务上对洛南的依赖,由工业区向工业主导的综合型新区转变。


未来伊滨区建成后,将分为六大功能区:中央商务区CBD(行政副中心)、伊滨公园、伊滨商住区、职教园区、产业园区和现代物流区。


依着规划铺就的前路,伊滨区开启了十年涅槃之旅(2008-2017年)。

 

道路交通方面,洛偃快速通道、伊河大桥完工通车,17年打通了科技大道向西、汉魏大道向北通道,形成伊滨区向西、向北8条重要联通通道。今年将加快建设司马光路、光武大道等“四横六纵”骨干路网,打通新源路、白塔路、孔明街等16条“断头路”。

 

生态绿化方面,薰衣草庄园、豪泽国际郁金香花海、万安山山顶公园、万安山野生动物园、东花园等生态旅游类项目先行上马,率先开门迎客,吸引了过万游客。伊河湿地公园启动建设,其中庞村段绿化已初具规模。

 

教育方面,枫叶国际学校、华洋国际学校、洛阳师范学院、魏书生中学(又名伊滨一中)先后拔地而起,南北贯通的“职教园区带”逐渐形成,一实小、二实小、5号小区第二幼儿园、8号小区幼儿园即将竣工,师范学院三期、职业技术学院新校区项目、林业职业技术学院、文化旅游学校近期也将加速建设。

 

医疗方面,市第一中医院伊滨医院、市第一人民医院伊滨医院均列入建设规划,第一中医院有望于年内开工建设。

 

产业方面,惠普-洛阳国际软件人才及产业基地(“惠普”现改名为“慧与”)投入使用,三大主导产业(电子信息业、高端装备制造业、高端服务业),与三大特色产业(钢制家具产业、通航旅游业、食品加工业)均已提上建设日程。寇店镇着力打造以通航产业为主、历史文化和生态旅游为支撑的通航旅游小镇。华耀城商贸物流项目拟建成集物流、贸易、电商、会展、住宅配套等功能于一体的大型综合商贸物流城。


惠普-洛阳国际软件人才及产业基地外景 


伊滨区的发展面貌确实日新月异,前景看起来一片光明。但事实真的是这样吗?

 

有人说,楼市的基本面代表了区域发展的基本面。我们准备拿“房地产”这枚试金石,来试试伊滨这片区域的成色!



楼市篇
市场现状真相如何 价在飞 房却不够了

2

 


伊滨区的房地产市场是怎样的?以住宅为例,伊滨区建设与销售中的住宅类房产项目板块分布较为集中,大体可分为“洛偃快速通道与伊滨路板块”与“光武大道板块”。洛偃&伊滨路板块上分列有中电银河湾、天明城、力合伊水苑、天元伊水湾、香醍河畔。光武大道板块上有翡翠庄园、隆安东方明珠两盘。

 

其中,中电银河湾、香醍河畔为纯低密项目,力合伊水苑为纯高层项目,其他项目均为混合型楼盘项目。


伊滨区在售楼盘位置地图(点击看大图

  

了解完区域板块,我们来看看伊滨区的房价走势。

 

图表上可以明显看出,2017年4月之前,伊滨区的房价虽然起起伏伏,但整体并未露头,一直在4000元、5000元左右徘徊。2017年4月、11月,伊滨房价两度冲破5000元大关,之后就再没有跌回5000元以下的价格。2018年3月份,更是以7060元的区域均价,超越老城、瀍河、高新等区,位列区域第四


图表由新浪乐居根据克而瑞数据绘制


再走一波真相图!?


小编调查了伊滨区两个有代表性楼盘的房价变化。隆安东方明珠小高层去年年中开卖,开盘价6700元/㎡,到了今年5月价格已飙升至8500元/㎡,涨了将近两千元。另一个高层住宅盘,力合伊水苑,去年两个节点,先后涨价1900元与449元,今年更是飙升至7600元,与去年年初相比,上涨了3000元,几乎是翻倍增长。

 

这样的价格在整个洛阳市场的位置如何?下图可知,伊滨区7060元/㎡的区域均价已经超越了老城、瀍河等中心城区,仅次于洛龙、涧西、西工三大热门板块。

 

3月洛阳新建商品住宅各区域均价对比图(来源:克尔瑞)

 

毫不夸张地说,伊滨区的楼盘仅仅用了一年不到的时间,就已经追上了主城区老城、西工、涧西、瀍河花3-5年才可能达到的房价水平。房价涨速惊人,区域表现十分强劲。

 

是什么原因,让伊滨区仅用一年时间就取得如此骄人的市场战绩呢?仔细分析来看,至少有两个因素。

 

其一,新城规划逐步落地,区域发展调高购房预期。2015年之前,伊滨区的建设主要集中于道路桥梁、水电管网等最为基础的公共设施,医疗、学校、商业等生活类配套尚属空白。进入2015年后,随着工业项目和就业人口的增加,区域生活配套加快建设步伐,中小学校与社区商业由无到有,医疗配套也已提上日程,伊滨新城的区域潜力在逐步释放,购房者的买房信心随之与日倍增。

 

其二,主城区房源供少需多,作为周边承接外溢需求。因为全民抢房的热潮从17年年初持续到了年底,城中心的楼盘大大小小、有品牌的没品牌的几乎都被全部掏空,全城唱起“房荒记”。许多自住需求与投资需求借机将目标转移至库存多、房价低的伊滨,伊滨区楼市迎来了坚挺的补涨时机,这一涨就再也不回头了。


因为人数众多,去年洛阳多个楼盘选择在会展中心开盘


如此内外双重利好,让伊滨区楼盘的开发商们兴奋了好一阵子。不过,这样金灿灿的房价与成交数据背后,却也埋藏着不少隐忧。

 

自2016年10月开始,伊滨区住宅房源的成交量开始迅猛增长,2017年全年大多月份都保持在3万方以上的成交规模。相比而言,供应量却没有跟上, 17年12个月中有8个月供应量为零,伊滨区楼市长期处于去库存状态,供不应求的局面愈演愈烈。这也是伊滨区房价持续飙升的原因之一。

 

(来源:克尔瑞)


缺少新产品供应,市场的可持续发展就会受到极大的制约。这从伊滨区18年新房成交量中也能看出一些端倪:进入18年1月以来,区域成交量已大不如从前,呈现断崖式下跌,连续4个月都在1万方左右徘徊。

 

其中原因:


1、用地指标审批不过,拿证难,拿地更难。新浪乐居统计,伊滨区2016年至今,招挂出让的住宅类地块(包括商住用地)仅一处,面积为169.3亩(11.29万㎡),被绿都地产拿下。和主城区其他区域相比,无论成交数量、还是成交面积都是天壤之别。

 

洛阳知名地产人严拥军表示:目前伊滨区楼市处于停滞状态,主要是因为可开发建设用地指标向国家申报一直没有批复,基本没有可开发的用地。

 

2、另一个原因,则和主城区息息相关。今年随着多个新盘入市,预售证审批加快,主城区新房供应有所缓解。加上伊滨区房价已和主城区相差无几,迫使购房者对伊滨区的房产投资前景判断更为审慎。

 

许多购房者开始冷静思考,比起主城区业已成熟的各项配套与规模庞大的人口基数,自己是否应该拿着相同的价码去赌一把伊滨区还未成型的明天。

 


前景篇
伊滨楼市前景大家谈 有人欢喜有人忧

3



罗马不是一日建成的,目前伊滨区的发展走向、建城效率、城镇化水平等诸多方面,确实还存在着一定的不确定因素。区域配套的完备程度也远远赶不上区内楼盘房价的增速。比如楼盘周边的公办中小学多在规划施工阶段、医院暂无、 购物中心暂无。

 

但地势、环境、内外交通等方面,却也存在着显而易见的先天优势。地势平缓广阔,符合供地条件的土地较多;伊河与万安山环抱,自然环境优越;距离高铁站不远,伊河大桥联通开元大道与洛偃快速通道,二广高速与207国道穿行其中。

 

大家是如何看伊滨区的发展前景,与伊滨区楼市的未来走向?我们随机采访了部分业内人士与购房者代表。

 

乐观派


开发商当中的乐观派居多,另有一些已在伊滨区置业的购房者也对区域前景抱有很大期待。大家多着眼于伊滨的地理位置、地势环境与规划前景,认为只要假以时日,政府的扶持力度、市政建设势必会帮助伊滨区走向成熟,释放出更大的发展潜力。


伊滨区内某楼盘营销负责人表示:“随着城镇化的进程及市区建设用地越来越少,土地供应力不足,伊滨区势必成为开发的热点。目前伊滨区道路宽广、环境怡人,周边教育、医疗配套不断完善,同时随着伊滨区进入新一轮的发展,政府极力引进国内一线地产品牌企业进驻等招商措施,伊滨区在未来会大有作为,房价还有巨大的升值潜力。”


另一楼盘开发商也很看好伊滨区的发展前景:“这片地是洛阳市最好的一片地,临河、一马平川、交通方便。再加上洛阳市城乡一体化示范区管委会(原伊滨经开区管委会)已进驻高铁大道片区的科技大厦办公。行政功能引导下,大批公务人员有可能先住进来。未来中央CBD商务区所在的中央水系建起来了,这里就会像新区那样彻底被激活。”


悲观派


与此形成鲜明对比的是,一些居住工作在主城区内的置业者,基于对伊滨区定位模糊、配套缺乏、建设缓慢、购买力人口不足等因素的判断,对伊滨的未来3-5年的发展持悲观态度。


@蓝色天空:伊滨区没那么大城市体量,填不满,除非搬迁大单位,大学,大机关。


@虞峰:位置太偏,缺配套,缺人气……什么都缺!伊滨区需要重新定位,才能凤凰涅槃。首先要有人气,人气有两大必要因素:有居民,有就业岗位。现在伊滨区的定位是什么?工业制造业基地?高科技聚集?行政副中心?商业购物文教娱乐?显然,神马都不是!所以,伊滨区未来3~5年,依然不会复苏。


@老杨:在伊滨区没有房产,因为来自伊滨,好不容易进了城,不想回去。伊滨区的前世是农村,今生是新农村,未来是啥管我何事,反正家里二亩地一直没人来征收,说伊滨区好的请带钱来。总结一句话:休想骗朕去故乡!


@谨慎:不看好伊滨区及伊滨区房产的前景。一是新区的建设还没有完成,再铺伊滨区的摊子政府和社会都后劲不足。二是伊滨区距市区、新区距离较远,生活设施配套不完善,比对新区的发展速度,伊滨区的发展时间还远远不止10年。因此3—5年内不会有什么大发展, 2020年前不会在伊滨区买房子投资。


中立派


以洛阳知名地产人士严拥军为代表的业内人士的观点则更为审慎,中立。


伊滨区房地产市场未来三到五年的发展,取决于新的开发用地指标能否批量释放出来,如果能,楼市一定会大发展。伊滨有着良好的交通、环境、供地条件,又有万安山——洛阳最大的市民休闲公园为依托,没有理由不成为开发的热土。比目前楼市风向渲染的洛阳周边其他区域,居住、交通环境好得多。只要伊滨及万安山116平方公里区域整体建设用地规划获得国土部门的审批通过,洛阳下一个楼市、文旅主战场一定在这个区域。”


严拥军同时十分看重关林市场的外迁,将其视为伊滨繁荣的一大契机:“关林市场如果不外迁,华耀城也不敢说就能做起来。郑州新郑的华南城也是历经五、六年,赶上郑州城市外扩、国家中心城市启动、一线地产商蜂拥抢地,才逐步焕发生机的,洛阳现在已经失去作为豫西区域大批发市场的新引力。如果下决心把关林市场外迁伊滨,经开区的文旅用地就会被盘活,区域环境改善了,居住品质提升了,伊滨的繁荣也就带动了。”



无论乐观派、悲观派还是中立派,参与调查的受访者大都对伊滨区保有热爱、关怀之心,希望这座洛阳的“明日新城”尽早壮大为“今日繁华之城”。

 

作者写稿期间,恰逢一条新闻跃入眼前,“市委书记于5月21日到伊滨区调研产业发展、城建重点项目建设”,文中做出的指示,似乎预示着伊滨区的建设进程有望进一步加快。

 

未来的3-5年,我们可能会看到一座怎样的伊滨城?伊滨楼市的发展又将何去何从?这里不做结论,而是留给大家思考讨论。

 


文末附上

<伊滨区在售楼盘信息一览表>

有在伊滨区置业打算的网友们,取走勿谢!


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